某商業(yè)綜合體整體轉(zhuǎn)讓

一、基本情況

某市某商業(yè)綜合體（下稱(chēng)：擬轉(zhuǎn)讓綜合體，）地址為某市市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)核心地段，由某市某開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)：開(kāi)發(fā)方）建設(shè)、開(kāi)發(fā)，并由開(kāi)發(fā)方設(shè)立某市某管理有限公司（下稱(chēng)：運(yùn)營(yíng)方）進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。

擬轉(zhuǎn)讓綜合體目前作為某市經(jīng)開(kāi)區(qū)內(nèi)唯一的中型商業(yè)綜合體在實(shí)際運(yùn)營(yíng)，業(yè)態(tài)包括商超、餐飲、影院、酒店等。

擬轉(zhuǎn)讓綜合體于2019年建成交付使用。

（一）擬轉(zhuǎn)讓綜合體及附屬建筑物構(gòu)成及面積情況

1、擬轉(zhuǎn)讓綜合體主體建筑面積（地上）

（1）規(guī)劃建設(shè)面積32000平米；

（2）商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)面積約20000平米；

商場(chǎng)內(nèi)設(shè)有約1000平米中庭，中庭有頂，與商場(chǎng)部分一體化裝修，此中庭原規(guī)劃為敞開(kāi)式露天中庭廣場(chǎng)，后改建為封閉內(nèi)廣場(chǎng)，其面積未計(jì)入營(yíng)運(yùn)面積中。

（3）未計(jì)入規(guī)劃面積的已建成房產(chǎn)面積約1000平米；

擬轉(zhuǎn)讓綜合體在頂樓露天部分，按與商場(chǎng)外立面一致的風(fēng)格，建設(shè)了部分辦公用房，這部分房產(chǎn)未計(jì)入規(guī)劃面積和商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)面積。相關(guān)房產(chǎn)已進(jìn)行裝修，目前主要由開(kāi)發(fā)方作為辦公用房使用。

2、擬轉(zhuǎn)讓綜合體主體建筑面積（地下）

地下車(chē)庫(kù)及附屬設(shè)施面積13000至14000平米，共規(guī)劃有車(chē)位360個(gè)；

3、擬轉(zhuǎn)讓綜合體戶(hù)外可用面積（戶(hù)外）

（1）門(mén)前露天廣場(chǎng)面積約7000平米（規(guī)劃紅線內(nèi)，可供營(yíng)運(yùn)使用）；

（2）擬轉(zhuǎn)讓綜合體西側(cè)露天停車(chē)場(chǎng)面積約6000平米（已做硬化，未建車(chē)位）；

（二）擬轉(zhuǎn)讓綜合體其附屬建筑物面積

擬轉(zhuǎn)讓綜合體前期已售商鋪及商辦公寓面積約12000平米（其中公寓共120套，目前由購(gòu)買(mǎi)人作為酒店整體運(yùn)營(yíng)）

二、擬轉(zhuǎn)讓綜合體現(xiàn)有商業(yè)運(yùn)營(yíng)收支情況

（一）擬轉(zhuǎn)讓綜合體現(xiàn)有房租收入

擬轉(zhuǎn)讓綜合體現(xiàn)有招商率約70%，目前外包專(zhuān)業(yè)公司統(tǒng)一營(yíng)運(yùn)。考慮廣場(chǎng)建成時(shí)間較短，有前期招商優(yōu)惠及商戶(hù)免租裝修期等因素，目前年租金收入約500至600萬(wàn)元。

擬轉(zhuǎn)讓綜合體現(xiàn)有租金水平在某市城區(qū)同規(guī)模商場(chǎng)中為中下水平，較為優(yōu)惠。

（三）擬轉(zhuǎn)讓綜合體現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)支出

廣場(chǎng)水、電、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)及運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)綜合支出約120萬(wàn)元。

三、擬轉(zhuǎn)讓綜合體地點(diǎn)及區(qū)位分析

擬轉(zhuǎn)讓綜合體位于某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，某市經(jīng)開(kāi)區(qū)創(chuàng)立已有30年，是國(guó)內(nèi)最早的經(jīng)開(kāi)區(qū)之一，目前已經(jīng)完全融入某市市區(qū)范圍。

擬轉(zhuǎn)讓綜合體周邊一公里內(nèi)，有住宅小區(qū)4個(gè)，其中已經(jīng)交付居住2個(gè)，周邊小區(qū)均價(jià)根據(jù)建成年代和建設(shè)成本等大體在10000至14000元/平米。

擬轉(zhuǎn)讓綜合體一街之隔為某市體育公園，同時(shí)本區(qū)域規(guī)劃某市經(jīng)開(kāi)區(qū)政務(wù)服務(wù)中心等入駐。

擬轉(zhuǎn)讓綜合體臨近某大橋，可以同時(shí)輻射某城區(qū)。

四、擬轉(zhuǎn)讓綜合體購(gòu)買(mǎi)價(jià)值潛力分析

（一）主要優(yōu)點(diǎn)

1、擬轉(zhuǎn)讓綜合體體量適中，外形現(xiàn)代而精致；建成期近，商場(chǎng)各項(xiàng)裝備全、設(shè)施新，總體規(guī)劃水平較高；

2、擬轉(zhuǎn)讓綜合體規(guī)劃外可用面積較多、除商場(chǎng)主體20000平米可供營(yíng)運(yùn)外，另包括商場(chǎng)中庭、頂樓辦公用房、戶(hù)外廣場(chǎng)、規(guī)劃地面停車(chē)場(chǎng)等共有約15000平米的規(guī)劃外可用面積，附加值較高；

3、擬轉(zhuǎn)讓綜合體地處某市經(jīng)開(kāi)區(qū)核心地塊，周邊建設(shè)較為成熟、交通便利，周邊200米內(nèi)有居民小區(qū)、體育公園，500米內(nèi)有居民小區(qū)，1公里內(nèi)有居民小區(qū)以及學(xué)校，1.5公里內(nèi)規(guī)劃有地鐵站點(diǎn)（已開(kāi)工建設(shè)），考慮到地下及地面車(chē)位規(guī)劃較為充足，適宜引入會(huì)員制商超業(yè)態(tài)（山姆會(huì)員店等）；

4、從財(cái)務(wù)投資角度而言，擬轉(zhuǎn)讓綜合體較適宜于“買(mǎi)入—抵押—租金償付利息”模式下的資產(chǎn)擴(kuò)表型投資。

（二）存在的缺點(diǎn)

1、擬轉(zhuǎn)讓綜合體建成后不久即爆發(fā)新冠疫情，特別是2020年、2021年兩次管控，對(duì)于包括擬轉(zhuǎn)讓綜合體在內(nèi)的某市各商貿(mào)綜合體均造成了沖擊，對(duì)于商場(chǎng)的招商運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了巨大影響；

2、擬轉(zhuǎn)讓綜合體前期定位規(guī)劃不夠清晰，和某市其他同類(lèi)商場(chǎng)沒(méi)有形成差異，吸引力不夠；

3、開(kāi)發(fā)方作為擬轉(zhuǎn)讓綜合體的持有人，前期在自持運(yùn)營(yíng)為主還是銷(xiāo)售出清為主的方向選擇上不夠明確，錯(cuò)失了建成初期打包轉(zhuǎn)讓的時(shí)機(jī)；

4、擬轉(zhuǎn)讓綜合體作為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的典型標(biāo)的，對(duì)于潛在購(gòu)買(mǎi)人的綜合要求，資金實(shí)力要求較高，形成了交易門(mén)檻。

五、擬轉(zhuǎn)讓綜合體整體轉(zhuǎn)讓意向出價(jià)和依據(jù)

（一）開(kāi)發(fā)方對(duì)擬轉(zhuǎn)讓綜合體的打包出價(jià)

（1）開(kāi)發(fā)方至本計(jì)劃書(shū)編寫(xiě)時(shí)，未邀請(qǐng)任何第三方機(jī)構(gòu)對(duì)擬轉(zhuǎn)讓綜合體進(jìn)行評(píng)估

（2）開(kāi)發(fā)方報(bào)價(jià)4億元（附詳細(xì)報(bào)價(jià)列表）；

（3）現(xiàn)金出讓?zhuān)?/span>

（4）一次性出讓擬轉(zhuǎn)讓綜合體及所有附屬建筑物（含地面、地下、戶(hù)外、自建辦公房等）；

（5）條件合適可以考慮分層出讓?zhuān)?/span>

以上價(jià)格為開(kāi)發(fā)方報(bào)價(jià)，實(shí)際出價(jià)和支付方式以雙方議定為準(zhǔn)。

（二）出價(jià)依據(jù)

根據(jù)擬轉(zhuǎn)讓綜合體前期商鋪對(duì)外銷(xiāo)售均價(jià)打92折，結(jié)合商場(chǎng)可售營(yíng)運(yùn)總面積。

六、開(kāi)發(fā)方對(duì)外負(fù)債及擬轉(zhuǎn)讓綜合體抵押情況

（一）開(kāi)發(fā)方對(duì)外總體負(fù)債

（1）總負(fù)債：約5000萬(wàn)元；

（2）銀行貸款部分：約3000萬(wàn)元；

（二）擬轉(zhuǎn)讓綜合體抵押情況

開(kāi)發(fā)方使用擬轉(zhuǎn)讓綜合體部分資產(chǎn)抵押給銀行，用于上述銀行貸款部分。

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