某商業(yè)綜合體整體轉(zhuǎn)讓

一、基本情況

某市某商業(yè)綜合體（下稱：擬轉(zhuǎn)讓綜合體，）地址為某市市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)核心地段，由某市某開發(fā)有限公司（下稱：開發(fā)方）建設、開發(fā)，并由開發(fā)方設立某市某管理有限公司（下稱：運營方）進行運營管理。

擬轉(zhuǎn)讓綜合體目前作為某市經(jīng)開區(qū)內(nèi)唯一的中型商業(yè)綜合體在實際運營，業(yè)態(tài)包括商超、餐飲、影院、酒店等。

擬轉(zhuǎn)讓綜合體于2019年建成交付使用。

（一）擬轉(zhuǎn)讓綜合體及附屬建筑物構(gòu)成及面積情況

1、擬轉(zhuǎn)讓綜合體主體建筑面積（地上）

（1）規(guī)劃建設面積32000平米；

（2）商場營運面積約20000平米；

商場內(nèi)設有約1000平米中庭，中庭有頂，與商場部分一體化裝修，此中庭原規(guī)劃為敞開式露天中庭廣場，后改建為封閉內(nèi)廣場，其面積未計入營運面積中。

（3）未計入規(guī)劃面積的已建成房產(chǎn)面積約1000平米；

擬轉(zhuǎn)讓綜合體在頂樓露天部分，按與商場外立面一致的風格，建設了部分辦公用房，這部分房產(chǎn)未計入規(guī)劃面積和商場營運面積。相關房產(chǎn)已進行裝修，目前主要由開發(fā)方作為辦公用房使用。

2、擬轉(zhuǎn)讓綜合體主體建筑面積（地下）

地下車庫及附屬設施面積13000至14000平米，共規(guī)劃有車位360個；

3、擬轉(zhuǎn)讓綜合體戶外可用面積（戶外）

（1）門前露天廣場面積約7000平米（規(guī)劃紅線內(nèi)，可供營運使用）；

（2）擬轉(zhuǎn)讓綜合體西側(cè)露天停車場面積約6000平米（已做硬化，未建車位）；

（二）擬轉(zhuǎn)讓綜合體其附屬建筑物面積

擬轉(zhuǎn)讓綜合體前期已售商鋪及商辦公寓面積約12000平米（其中公寓共120套，目前由購買人作為酒店整體運營）

二、擬轉(zhuǎn)讓綜合體現(xiàn)有商業(yè)運營收支情況

（一）擬轉(zhuǎn)讓綜合體現(xiàn)有房租收入

擬轉(zhuǎn)讓綜合體現(xiàn)有招商率約70%，目前外包專業(yè)公司統(tǒng)一營運?？紤]廣場建成時間較短，有前期招商優(yōu)惠及商戶免租裝修期等因素，目前年租金收入約500至600萬元。

擬轉(zhuǎn)讓綜合體現(xiàn)有租金水平在某市城區(qū)同規(guī)模商場中為中下水平，較為優(yōu)惠。

（三）擬轉(zhuǎn)讓綜合體現(xiàn)有運營支出

廣場水、電、物業(yè)維修養(yǎng)護及運營團隊綜合支出約120萬元。

三、擬轉(zhuǎn)讓綜合體地點及區(qū)位分析

擬轉(zhuǎn)讓綜合體位于某市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)，某市經(jīng)開區(qū)創(chuàng)立已有30年，是國內(nèi)最早的經(jīng)開區(qū)之一，目前已經(jīng)完全融入某市市區(qū)范圍。

擬轉(zhuǎn)讓綜合體周邊一公里內(nèi)，有住宅小區(qū)4個，其中已經(jīng)交付居住2個，周邊小區(qū)均價根據(jù)建成年代和建設成本等大體在10000至14000元/平米。

擬轉(zhuǎn)讓綜合體一街之隔為某市體育公園，同時本區(qū)域規(guī)劃某市經(jīng)開區(qū)政務服務中心等入駐。

擬轉(zhuǎn)讓綜合體臨近某大橋，可以同時輻射某城區(qū)。

四、擬轉(zhuǎn)讓綜合體購買價值潛力分析

（一）主要優(yōu)點

1、擬轉(zhuǎn)讓綜合體體量適中，外形現(xiàn)代而精致；建成期近，商場各項裝備全、設施新，總體規(guī)劃水平較高；

2、擬轉(zhuǎn)讓綜合體規(guī)劃外可用面積較多、除商場主體20000平米可供營運外，另包括商場中庭、頂樓辦公用房、戶外廣場、規(guī)劃地面停車場等共有約15000平米的規(guī)劃外可用面積，附加值較高；

3、擬轉(zhuǎn)讓綜合體地處某市經(jīng)開區(qū)核心地塊，周邊建設較為成熟、交通便利，周邊200米內(nèi)有居民小區(qū)、體育公園，500米內(nèi)有居民小區(qū)，1公里內(nèi)有居民小區(qū)以及學校，1.5公里內(nèi)規(guī)劃有地鐵站點（已開工建設），考慮到地下及地面車位規(guī)劃較為充足，適宜引入會員制商超業(yè)態(tài)（山姆會員店等）；

4、從財務投資角度而言，擬轉(zhuǎn)讓綜合體較適宜于“買入—抵押—租金償付利息”模式下的資產(chǎn)擴表型投資。

（二）存在的缺點

1、擬轉(zhuǎn)讓綜合體建成后不久即爆發(fā)新冠疫情，特別是2020年、2021年兩次管控，對于包括擬轉(zhuǎn)讓綜合體在內(nèi)的某市各商貿(mào)綜合體均造成了沖擊，對于商場的招商運營帶來了巨大影響；

2、擬轉(zhuǎn)讓綜合體前期定位規(guī)劃不夠清晰，和某市其他同類商場沒有形成差異，吸引力不夠；

3、開發(fā)方作為擬轉(zhuǎn)讓綜合體的持有人，前期在自持運營為主還是銷售出清為主的方向選擇上不夠明確，錯失了建成初期打包轉(zhuǎn)讓的時機；

4、擬轉(zhuǎn)讓綜合體作為重資產(chǎn)運營的典型標的，對于潛在購買人的綜合要求，資金實力要求較高，形成了交易門檻。

五、擬轉(zhuǎn)讓綜合體整體轉(zhuǎn)讓意向出價和依據(jù)

（一）開發(fā)方對擬轉(zhuǎn)讓綜合體的打包出價

（1）開發(fā)方至本計劃書編寫時，未邀請任何第三方機構(gòu)對擬轉(zhuǎn)讓綜合體進行評估

（2）開發(fā)方報價4億元（附詳細報價列表）；

（3）現(xiàn)金出讓；

（4）一次性出讓擬轉(zhuǎn)讓綜合體及所有附屬建筑物（含地面、地下、戶外、自建辦公房等）；

（5）條件合適可以考慮分層出讓；

以上價格為開發(fā)方報價，實際出價和支付方式以雙方議定為準。

（二）出價依據(jù)

根據(jù)擬轉(zhuǎn)讓綜合體前期商鋪對外銷售均價打92折，結(jié)合商場可售營運總面積。

六、開發(fā)方對外負債及擬轉(zhuǎn)讓綜合體抵押情況

（一）開發(fā)方對外總體負債

（1）總負債：約5000萬元；

（2）銀行貸款部分：約3000萬元；

（二）擬轉(zhuǎn)讓綜合體抵押情況

開發(fā)方使用擬轉(zhuǎn)讓綜合體部分資產(chǎn)抵押給銀行，用于上述銀行貸款部分。

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